中国信达“抄底”房地产

中国信达协同旗下信达地产、信达资本等子公司在盘活房地产与自身存量债权的道路上越走越通畅，仅2023年1月，投资的房地产项目货值就超过了400亿，加上2022年下半年的几笔投资，货值保守估计超500亿。

中国信达带领子公司“抄底”地产

在众多投资中，最大的一单产生于春节前。1月19日，中国信达、信达地产和信达资本共同参与认购芜湖信蒙投资合伙企业，总认缴规模89.62亿元，其中广东信达地产认缴3亿元，并对项目进行联合开发建设；泰温茂豫作为有限合伙人以存量债权73.21亿元（其中，中国信达存量债权60.58亿元）认缴出资，占合伙企业规模的81.69%。

根据信达地产的公告：合伙企业拟投资深圳区域两城市更新项目，总货值340亿。投资收益由项目公司或和昌集团及其关联方按年向合伙企业支付。广东信达地产参与项目的联合开发建设，并收取联合开发建设费，中国信达、广东信达地产在合伙企业中的投资本息未分配完毕前，不向和昌集团分配。

该有限合伙企业存续期限72个月，广东信达地产、泰温茂豫、和昌集团在约定的期限内协商退出时间，信达方投资本金和收益按约定全额受偿后，信达方以合伙企业清算分配或对外转让份额的方式实现退出。

上述模式概括为中国信达协同旗下子公司以“现金投资+债权+代建”的方式，一方面盘活了深圳这一巨大的旧改项目，同时债权获得清偿。中国信达利用这种模式投资盘活的项目还有数个。比如：

其中，芜湖天纵达信的资运作模式与芜湖武信一样，即由中国信达带领旗下的信达资本、安徽信达房产参与，与最初开发商捆绑在一起。

中国信达的房地产存量债权在四大AMC中虽然不是最多的，但截至2021年上半年，其收购类重组不良债权资产净额也有1239.98亿，其中房地产615亿，占比44%。

可以说，依托协同子公司，中国信达一方面纾困，一方面盘活存量，上述模式快速的复制，而信达地产在其中发现了巨大的商机并积极转型。

信达对代建“孤注一掷”

2022年下半年以来，信达地产极为活跃。

信达地产发布2022年半年度报告显示：信达地产新开工126.54万平米的面积中，代建项目73.46万平米，占比58%。更让人惊讶的数据是，上半年其新增储备计容规划建筑面积82.88万平方米，其中代建项目82.88万平方米。意味着，信达地产几乎将全部精力转向代建，甚至押上了“前途”。下图为信达地产2022年年报中开工及储备建面主要数据。

虽然信达地产的销售面积、销售金额以及回款金额中，代建贡献并不大，但按照信达地产的目前的项目储备量，代建将成为其未来的主营业务和新的利润增长点。

代建行业按委托方的不同分为三种模式，分别是政府代建、商业代建、资本代建。前两者只收取代建服务费，后者涉及资金引进与项目分红。从目前入局代建的开发商来说，这三种方式都涉及。

除了政府代建之外，其余的渠道来源主要就是AMC手中的资产包。今年以来包括旭辉、绿城管理等都积极与资产管理公司合作，以期获得项目来源。

而信达地产在这方面天生优势。此前的佳兆业代建项目、新力代建项目都是依托于中国信达持有的债权基础上进行的。

AMC手中有大量的“地产存量”—收购类重组业务。在AMC盲目激进时期，这类业务相当于“放贷”，其中积蓄着大量的风险，一旦被纾困企业出现危机无法向AMC偿还利息及贷款、破产，这部分投入资金就又成了不良中的“不良”。而中国信达这615亿债权资产就是个潜在的项目库。