房地产最大的“白衣骑士”来了：不以盈利为目的，救项目不救房企

上世纪90年代，亚洲金融危机爆发对我国经济和金融体系带来冲击，银行业不良资产上升，肩负消化银行不良资产重任的四大资产管理公司（AMC）应运而生，拉开了利用AMC专业化处置银行不良资产的序幕。至今，我国不良资产管理行业已走过二十多个春秋，目前AMC再次入局对地产行业的纾困。

来源丨新京报

去年下半年开始至今，一些房企陷入债务危机，多地楼盘出现烂尾。今年3月份，部分银行、AMC发行百亿金融债，募集资金专项用于房地产优质项目并购。一场针对房地产市场的纾困行动由此开始。一向低调行事的不良资产管理公司AMC屡屡被推至台前，成了此次房地产纾困的中坚力量。

救项目不救房企自今年以来，长城、信达、华融、东方资产等全国性AMC，以及河南资产、江苏资产、浙商资管、国厚资产等众多地方性AMC纷纷入局，参与并化解房地产风险项目。进入8月，AMC纾困房企速度有所加快。

8月10日，中南集团宣布与江苏资产管理有限公司签署党建共建暨业务合作协议，设立20亿元发展基金。8月5日，中国华融发布消息称，近日公司与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。8月2日，招商蛇口与招商平安资产拟在优化资源配置、盘活存量资产、困境房企纾困等领域建立战略合作关系，实现优势互补、互利双赢、共同发展的战略目标。

已有的合作亦有进展。长城资产近日披露，今年上半年，公司通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。

中国华融新闻发言人亦在8月17日发布的答记者问中表示，福建分公司与“政府、法院、重组方”三方联动，引入产业投资人重组盘活重点民生工程，目前项目开发建设全面重启，已实现400余户新房交付，后续还将有千余户入住；湖南分公司通过“资产重组+债务重组+管理重构”多元手段，为已停工的长沙市某大型“商业+住宅”综合体引入重组方，推动项目全面复工，目前已实现交房500多户。

“在7月初多地出现烂尾楼停贷事件之后，‘保交楼’被放在了最重要的位置上，叠加前期多家AMC对部分项目进行了考察，所以最近看上去纾困的进展有所加快。”一位AMC业内人士告诉新京报贝壳财经记者，当前针对房地产的纾困，最主要的任务仍是“救项目”，而非“救房企”，这在本轮纾困中始终未变。

中银证券在研报中指出，在房企化解债务风险的过程中，全国四大AMC在过去周期中更多充当的是“推动债务展期、注资”角色，但本轮AMC在参与范围和力度上将有所加大，体现在AMC参与度提升，救助对象也从中小型房企扩围至规模房企。据其测算，我国房地产行业不良资产规模在2.08万亿元。

钱从哪来？花到哪去？

在“保交楼”的过程中，AMC首先面临的是“钱从哪儿来”和“钱花到哪去”的问题。

在资金的来源方面，一位地方AMC专业人士表示，除了AMC出资以外，按照行业以往处置的经验，还可以通过“母子基金”的形式来撬动更多的资金。

上述人士介绍，AMC可以通过与某一地方政府平台公司等相关方成立“母基金”，为这一地区的“保交楼”项目资金打底。而针对每一个项目，再成立“子基金”，其中包括了部分“母基金”中的资金，也将包括该项目中所涉及的银行、信托等其他金融机构的相关资金，作为该项目纾困的全部资金，这可以撬动更多的资金下场“保交楼”。

实际上，当前已有“保交楼”项目采用了“母子基金”的形式。郑州日前出台了房地产纾困基金设立运作方案，暂定规模100亿元。文件显示，纾困基金采用母子基金的方式运作，各开发区、区县（市）还要根据不同项目吸引不同类型的社会资本参与子基金的设立。

这一模式的效果暂未可知。有业内人士质疑，地产基金的规模是否足够是一个问题，此外统贷统还的模式是否能从国开行贷到资金目前还不确定。因此虽然要求地方政府压实责任，但是地方政府可能面临“巧妇难为无米之炊”的困境。

“不过，现在针对‘保交楼’的纾困资金来源更多了。”一位AMC人士告诉新京报贝壳财经记者，近期他正为多个房地产项目制定“纾困方案”，在与各方的协商中发现，无论是地方政府、城投公司、项目涉及的金融机构等，对“保交楼”的态度更加积极，这让其在资金的筹措方面更为顺畅。

此外，亦有消息称，监管层将设立千亿的房地产基金专门解决出险房企的一些问题楼盘。目前，住建部已让各省份住建部门统计当地需要房地产基金支持纾困的项目清单。但该基金最终将如何使用，目前暂未可知。

针对“钱用到哪去”，一位中部地区的地方AMC专业人士建议，新资金重点用于楼盘复工建设的相关费用，并且做好相关资金的监管和使用，以保障项目可以重新运转起来，进而完成“保交楼”的任务。

值得注意的是，当前“AMC+代建”的模式越来越多，整合资源亦是AMC被业界看中化解房地产企业的重要能力之一。

不以盈利为目的一位AMC高管告诉新京报贝壳财经记者，这次AMC对房地产项目的救助与此前主动出击不同，在本次推进“保交楼”的过程中，AMC及银行金融机构进入并非以盈利为目的。

另有业内人士指出，一方面，在AMC自身不良资产中，房地产行业占比相对较大，其中不乏本轮部分需要救助的房地产项目和企业，因此对于部分AMC来说，本轮“跑步入场”救助房地产行业，亦存在“不得不做”的自救行为。另一方面，部分“烂尾楼”项目情况复杂，很多楼盘“未售货值”严重不足，无法支撑市场化的机构从中获利，这也是阻碍更多社会资本进入助力纾困的难点之一。

据了解，AMC在进入某一项目前，均会对其未建空地、未售货值等资产进行评估，这些指标可以预见楼盘未来重新运转后的资金流情况。随着楼盘重新开始运转，开发商可以重新开盘销售新房（未售货值部分），从而恢复盈利能力，其历史债务可以逐渐清偿。

另有业内人士表示，可以将“未售货值”较少的项目与“未售货值”较多的项目变成一个资产包，以“未售货值”较多项目的盈利来弥补“未售货值”较少项目的损失，进而带动更多的“烂尾楼盘”风险的出清。

在这一过程中，多位AMC行业人士直言，压实各方责任十分重要，无论是地方政府还是房企，要杜绝“躺平等救助”思维。地方政府要切实做好协调工作，而出现问题的房地产企业亦需要积极自救。

政策“组合拳” 支持AMC无疑成了这场房地产纾困战役中的“扛把子”，但仅有AMC显然不够。近期房地产政策从提需求、保交楼、保房企多角度打出了组合拳。各地政府今年以来不断为房地产市场复苏提供腾挪空间。

从资金成本端看，8月15日MLF降息10BP，8月22日5年期LPR下调15BP，打开房贷利率下降空间；8月19日，央视新闻称住建部、财政部和央行等部门近日完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付；8月19日，交易商协会召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债信用增进公司增信的方式支持民营房企发债融资。

8月22日，人民银行行长易纲再度召集部分金融机构召开座谈会，并强调要保障房地产合理融资需求。这已是今年以来金融监管部门多次向金融机构如此强调。

银行等金融机构亦在风险可控的情况下，为房地产市场的健康发展提供资金。多家银行亦在恢复对房地产企业的开发贷发放力度。

此外，各地政府利好于房地产销售的政策亦层出不穷。除了提高公积金贷款额度、降低首付比例等个人购房方面的措施之外，部分城市还出台了预防“烂尾楼”等方面的政策措施，不断化解存量“烂尾楼”的同时，杜绝新增的“烂尾楼”数量。